Q: Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

In Schweden sind die Kaufnebenkosten überschaubar:Stämpelskatt (Stempelsteuer) 1,5% des KaufpreisesLagfart-Gebühr (Grundbucheintragung) 825 SEK (ca. 75 €) pauschalEventuell Kosten für einen Besiktningsman (Bausachverständiger), je nach Aufwand 5.000 bis 20.000 SEK (ca. 450 bis 1.800 €)Eine Maklerprovision zahlst du als Käufer nicht. Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland (3,5 bis 6,5%) gibt es nicht.

Question 1

Kann ich als Deutscher ein Haus in Schweden kaufen?

Accepted Answer

Ja, problemlos. Seit dem Jahr 2000 hat Schweden den Immobilienmarkt für Ausländer geöffnet. Du brauchst weder die schwedische Staatsbürgerschaft noch einen Wohnsitz in Schweden. Als EU-Bürger reichen dein Personalausweis oder Reisepass.

Question 2

Brauche ich eine Aufenthaltsgenehmigung, um ein Haus zu kaufen?

Accepted Answer

Nein. Als EU-Bürger kannst du dich bis zu drei Monate ohne Anmeldung in Schweden aufhalten. Wenn du dein Haus nur ein paar Wochen im Jahr nutzt, brauchst du gar keine Aufenthaltsgenehmigung. Erst wenn du dauerhaft umziehst, meldest du dich beim Skatteverket an.

Question 3

Brauche ich eine schwedische Personnummer für den Hauskauf?

Accepted Answer

Nein. Für den reinen Kauf reicht dein deutscher Ausweis. Ohne Personnummer hast du allerdings im schwedischen Alltag deutliche Einschränkungen, etwa bei BankID, Online-Banking, Mobilfunkverträgen oder digitalen Behördengängen. Wenn du dauerhaft in Schweden leben willst, beantragst du früher oder später eine Personnummer.

Question 4

Brauche ich ein schwedisches Bankkonto?

Accepted Answer

In den letzten Jahren ist das mehr und mehr Standard geworden. Die Anzahlung kannst du meist noch per SEPA-Überweisung von deinem deutschen Konto aus erledigen. Für die Restzahlung und vor allem für laufende Kosten wie Strom, Wasser oder Versicherung brauchst du fast immer ein schwedisches Konto. Mit unterschriebenem Kaufvertrag bekommst du in der Regel ein Konto bei einer schwedischen Bank.

Question 5

Muss ich Schwedisch sprechen, um ein Haus zu kaufen?

Accepted Answer

Nein. Die meisten schwedischen Makler sprechen Englisch, viele auch grundlegendes Deutsch. Behörden, Banken und Versicherungen kommunizieren ebenfalls auf Englisch. Wenn du dauerhaft in Schweden leben willst, lohnt sich Schwedisch natürlich, ist aber für den Kaufprozess selbst nicht zwingend nötig.

Question 6

Was kostet ein Haus in Schweden im Vergleich zu Deutschland?

Accepted Answer

Das hängt stark von der Region und der Lage ab. Ein einfaches Holzhaus tief im Wald in Värmland oder Småland gibt's schon für 500.000 SEK (ca. 45.000 €). Ein Haus mit eigenem Seezugang (Sjötomt) kostet schnell das Mehrfache, auch in ländlichen Gegenden. In den Großstadtregionen Stockholm, Göteborg und Malmö liegen die Preise auf deutschem Niveau oder darüber.

Wer am Wasser kauft, sollte aber wissen: Sjötomten haben einen deutlich höheren Steuerwert (Taxeringsvärde), entsprechend mehr Grundsteuer. Die Grundsteuer ist allerdings auf einen Höchstbetrag gedeckelt (Stand 2025: rund 10.074 SEK pro Jahr, ca. 900 €).

Außerdem gilt am Wasser das schwedische Strandschutzgesetz (Strandskydd): Innerhalb von 100 Metern vom Ufer (in manchen Gebieten bis 300 Meter) darfst du nicht einfach bauen, einen Steg setzen, Bäume fällen oder einen Zaun ziehen. Dafür brauchst du eine Sondergenehmigung (Dispens), und die ist nicht garantiert. Auch das Allemansrätt gilt am Ufer weiter, das heißt: Wanderer, Kanufahrer oder Picknicker dürfen sich an deinem Wasser aufhalten, solange sie deine Hausfriedenszone respektieren.

Insgesamt sind ländliche Immobilien in Schweden oft günstiger als vergleichbare Häuser in Deutschland. Allerdings ist die Ausstattung meist einfacher: einfach verglaste Fenster, alte Heizungen, schlichte Bäder.

Question 7

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Accepted Answer

In Schweden sind die Kaufnebenkosten überschaubar:

Stämpelskatt (Stempelsteuer) 1,5% des Kaufpreises
Lagfart-Gebühr (Grundbucheintragung) 825 SEK (ca. 75 €) pauschal
Eventuell Kosten für einen Besiktningsman (Bausachverständiger), je nach Aufwand 5.000 bis 20.000 SEK (ca. 450 bis 1.800 €)

Eine Maklerprovision zahlst du als Käufer nicht. Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland (3,5 bis 6,5%) gibt es nicht.

Question 8

Wer zahlt den Makler, Käufer oder Verkäufer?

Accepted Answer

In Schweden zahlt immer der Verkäufer den Makler. Die Provision liegt zwischen 1,5 und 5% des Kaufpreises. Als Käufer entstehen dir dafür keine Kosten.

Question 9

Welche jährlichen Kosten habe ich nach dem Kauf?

Accepted Answer

Die wichtigsten laufenden Kosten:Grundsteuer (Fastighetsavgift) 0,75% des Einheitswerts, gedeckelt bei rund 10.074 SEK pro Jahr (ca. 900 €)Hausversicherung etwa 3.000 bis 8.000 SEK pro Jahr (ca. 270 bis 720 €)Strom, Wasser, Müll, SchornsteinfegerBei Eigentumswohnungen kommt eine monatliche Avgift dazuInsgesamt sind die laufenden Kosten meist niedriger als in Deutschland.

Question 10

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Accepted Answer

Wenn du den Kauf komplett aus eigenen Mitteln finanzierst, brauchst du natürlich den vollen Kaufpreis. Bei Finanzierung über eine schwedische Bank werden mindestens 15% Eigenkapital verlangt, häufig mehr. Außerdem prüft die Bank deine Bonität sehr streng.

Question 11

Wie läuft der Hauskauf in Schweden ab?

Accepted Answer

Vereinfacht in fünf Schritten:Du findest ein Haus auf einer Plattform (Hemnet, Booli, Schwedenmakler)Besichtigung, oft als offene Besichtigung mit anderen InteressentenBieterverfahren mit anderen InteressentenAnzahlung von 10% und Unterschrift des KaufvertragsRestzahlung und Hausübergabe (Tillträde)Die Eintragung ins Grundbuch (Lagfart) erledigt der Makler im Hintergrund.

Question 12

Was ist das Bieterverfahren und wie funktioniert es?

Accepted Answer

Der angegebene Preis ist der Startpreis (Utgångspris), nicht der Endpreis. Wenn dich ein Haus interessiert, gibst du dem Makler ein Gebot. Andere Interessenten geben ebenfalls Gebote ab, der Makler informiert alle laufend über das aktuelle Höchstgebot. Wer am Ende das beste bietet, bekommt den Zuschlag, allerdings entscheidet immer der Verkäufer, an wen er verkauft. Ein Gebot ist in Schweden rechtlich nicht bindend, kann also bis zur Vertragsunterschrift zurückgezogen werden.

Wichtig: Bei beliebten Objekten kann der Endpreis deutlich über dem Startpreis liegen, oft 10 bis 30%, in Großstadtregionen auch mehr.

Question 13

Ich bin höchstbietender, bekomme ich nun das Haus?

Accepted Answer

Nicht automatisch. In Schweden entscheidet der Verkäufer, an wen er sein Haus verkauft. Auch wenn du das höchste Gebot abgegeben hast, kann sich der Verkäufer für einen anderen Interessenten entscheiden, etwa weil ihm die Käufer sympathischer sind, weil sie schneller zahlen können oder weil sie das Haus weiter bewohnen wollen statt es zu vermieten.

Erst mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag (Köpekontrakt) ist der Verkauf rechtlich bindend. Vorher können beide Seiten zurücktreten.

Question 14

Brauche ich einen Notar wie in Deutschland?

Accepted Answer

Nein. Schwedische Makler sind staatlich zugelassen und übernehmen alle Aufgaben, die in Deutschland ein Notar machen würde, also Vertrag, Grundbucheintragung und Treuhandkonto. Das spart dir Geld und Zeit.

Question 15

Wie hoch ist die Anzahlung üblicherweise?

Accepted Answer

10% des Kaufpreises sind Standard. Sie wird nach Vertragsunterschrift auf ein Treuhandkonto des Maklers überwiesen. Die restlichen 90% werden bei der Hausübergabe fällig.

Question 16

Was ist Lagfart und was kostet das?

Accepted Answer

Lagfart ist die Eintragung als neuer Eigentümer im schwedischen Grundbuch. Sie kostet eine Pauschalgebühr von 825 SEK (ca. 75 €) plus die Stämpelskatt von 1,5% des Kaufpreises. Den Antrag stellt der Makler für dich, du musst nichts selbst erledigen.

Question 17

Kann ich mein Haus in Schweden finanzieren?

Accepted Answer

Ja, es gibt mehrere Wege. Über eine schwedische Bank, eine deutsche Bank oder durch Beleihen einer eigenen Immobilie in Deutschland. Welcher Weg für dich sinnvoll ist, hängt von deiner Situation ab.

Question 18

Bekomme ich als Deutscher einen Kredit von einer schwedischen Bank?

Accepted Answer

Schwierig, aber nicht unmöglich. Schwedische Banken verlangen meist eine schwedische Personnummer, mindestens zwei Jahre schwedische Kredithistorie und einen festen Wohnsitz in Schweden. Wenn du ein Ferienhaus kaufen willst, ohne nach Schweden umzuziehen, bekommst du selten einen Kredit. Wer dauerhaft umzieht und einen festen Job in Schweden hat, kann den Kredit später beantragen.

Question 19

Kann ich das Haus über meine deutsche Bank finanzieren?

Accepted Answer

Eine deutsche Bank finanziert eine Auslandsimmobilie selten direkt. Üblicher Weg: Du beleihst deine deutsche Immobilie und nutzt diesen Kredit für den Schwedenkauf. Manche deutschen Banken bieten auch Auslandsimmobilien-Finanzierungen an, die Konditionen sind aber meist schlechter als bei klassischen Hauskrediten.

Question 20

Soll ich das Haus vor dem Kauf besichtigen lassen?

Accepted Answer

Ja, unbedingt. Ein unabhängiger Besiktningsman (Bausachverständiger) prüft dein Wunschhaus auf versteckte Mängel, etwa Feuchtigkeit, Schimmel, Schäden am Holz oder Probleme mit der Elektrik. Die Kosten liegen bei 5.000 bis 20.000 SEK (ca. 450 bis 1.800 €), je nach Größe und Aufwand. Bei alten Holzhäusern sind versteckte Mängel keine Seltenheit, das Geld für ein Gutachten ist gut investiert.

Manchmal hat der Verkäufer schon vorab einen Besiktningsbericht erstellen lassen, dann bekommst du den vor der Besichtigung zur Einsicht.

Question 21

Wo finde ich Häuser in Schweden?

Accepted Answer

Die größten schwedischen Plattformen sind Hemnet und Booli. Dort siehst du fast alle Häuser, die offiziell zum Verkauf stehen. Auf Schwedenmakler.com findest du eine Auswahl davon zentral aufbereitet auf Deutsch. Auch private Verkäufe gibt es, etwa über Blocket, allerdings ist der Kauf vom Privatverkäufer riskanter.

Question 22

Was ist mit Wasser, Strom und Heizung im Winter?

Accepted Answer

Das hängt stark von der Lage ab. In abgelegenen Gegenden haben Häuser oft eigene Brunnen und Klärgruben statt zentraler Versorgung. Geheizt wird meist mit Holz, Pellets, Wärmepumpe oder Strom. Im Winter musst du dein Haus durchgängig auf einer Mindesttemperatur halten, sonst frieren die Leitungen ein und können platzen. Wenn du dein Haus nur als Ferienhaus nutzt, lässt du das Wasser im Winter ab oder installierst eine Frostüberwachung.

Question 23

Kann ich in einem Ferienhaus dauerhaft wohnen?

Accepted Answer

Grundsätzlich ja, aber prüf vorher die Wasserversorgung im Winter und die Anbindung. Viele Ferienhäuser sind nicht für den Dauerbetrieb ausgelegt: dünne Wände, einfache Isolierung, kleine Heizung. Außerdem: Ein offiziell als Fritidshus (Ferienhaus) eingestuftes Gebäude darf in einigen Kommunen nicht ohne weiteres als Hauptwohnsitz genutzt werden, das regelt die jeweilige Detaljplan.

Question 24

Lohnt sich ein Privatkauf ohne Makler?

Accepted Answer

Manchmal, oft aber nicht. Privatkäufe können günstiger sein, weil dem Verkäufer die Maklerprovision erspart bleibt. Es gibt allerdings ein paar Punkte, die du kennen solltest.

In Schweden ist Mäklare ein staatlich zugelassener Beruf mit Ausbildung und Aufsicht durch die Fastighetsmäklarinspektionen. Ein schwedischer Mäklare haftet für die Richtigkeit seiner Angaben und ist gesetzlich verpflichtet, die Interessen beider Seiten zu wahren. In Deutschland reicht für die Maklertätigkeit ein Gewerbeschein, ohne vergleichbare Ausbildung oder Haftung. Wer in Schweden über einen Mäklare kauft, hat einen rechtlich verantwortlichen Vermittler an seiner Seite. Beim Privatkauf entfällt dieser Schutz.

Außerdem gilt in Schweden der Grundsatz "gekauft wie gesehen" (köpt som besett). Als Käufer hast du eine umfassende Untersuchungspflicht. Mängel, die du bei einer angemessenen Besichtigung hättest erkennen können, kannst du später nicht mehr geltend machen. Für versteckte und vorsätzlich verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer zwar bis zu zehn Jahre, der Nachweis ist aber oft schwierig.

Tipp: Schau doch mal nach, was dein Wunschobjekt beim letzten Verkauf gekostet hat. Frühere Verkaufspreise von Immobilien in Schweden sind öffentlich einsehbar, etwa über Hemnet oder Booli.

Wenn du privat kaufst, ist ein Besiktningsman besonders wichtig. Auch eine juristische Prüfung des Kaufvertrags durch einen schwedischen Anwalt ist eine Überlegung wert.

Question 25

Brauche ich einen Vermittler für den Hauskauf in Schweden?

Accepted Answer

Nein, zwingend brauchst du keinen. In Schweden zahlt der Verkäufer den Mäklare, und die meisten Mäklare sprechen Englisch. Du kannst direkt mit dem Mäklare des Hauses Kontakt aufnehmen.

Es gibt deutschsprachige Anbieter, die zwischen dir und dem schwedischen Mäklare als Vermittler auftreten. Sie übernehmen üblicherweise:

Übersetzung des Kaufvertrags
Begleitung zur Besichtigung vor Ort
Hilfestellung bei der Bankkonto-Eröffnung
Anmeldung bei Strom, Wasser, Versicherung
Beratung beim Bieterverfahren

Ob du das brauchst, hängt von deiner Situation ab. Wer kein Englisch oder Schwedisch spricht, gerne Begleitung möchte und Zeit sparen will, kann von einem Vermittler profitieren. Die Kosten variieren stark, von Pauschalpaketen bis zu Erfolgshonoraren von rund 5% des Kaufpreises.

Wer sich zutraut, direkt mit dem Mäklare zu kommunizieren, spart diese Kosten. Die Bürokratie beim Hauskauf in Schweden ist überschaubar: der Mäklare übernimmt den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung, einen Notar wie in Deutschland brauchst du nicht.