FAQ

Das hängt stark von der Region und der Lage ab. Ein einfaches Holzhaus tief im Wald in Värmland oder Småland gibt's schon für 500.000 SEK (ca. 45.000 €). Ein Haus mit eigenem Seezugang (Sjötomt) kostet schnell das Mehrfache, auch in ländlichen Gegenden. In den Großstadtregionen Stockholm, Göteborg und Malmö liegen die Preise auf deutschem Niveau oder darüber.

Wer am Wasser kauft, sollte aber wissen: Sjötomten haben einen deutlich höheren Steuerwert (Taxeringsvärde), entsprechend mehr Grundsteuer. Die Grundsteuer ist allerdings auf einen Höchstbetrag gedeckelt (Stand 2025: rund 10.074 SEK pro Jahr, ca. 900 €).

Außerdem gilt am Wasser das schwedische Strandschutzgesetz (Strandskydd): Innerhalb von 100 Metern vom Ufer (in manchen Gebieten bis 300 Meter) darfst du nicht einfach bauen, einen Steg setzen, Bäume fällen oder einen Zaun ziehen. Dafür brauchst du eine Sondergenehmigung (Dispens), und die ist nicht garantiert. Auch das Allemansrätt gilt am Ufer weiter, das heißt: Wanderer, Kanufahrer oder Picknicker dürfen sich an deinem Wasser aufhalten, solange sie deine Hausfriedenszone respektieren.

Insgesamt sind ländliche Immobilien in Schweden oft günstiger als vergleichbare Häuser in Deutschland. Allerdings ist die Ausstattung meist einfacher: einfach verglaste Fenster, alte Heizungen, schlichte Bäder.

In Schweden sind die Kaufnebenkosten überschaubar:

• Stämpelskatt (Stempelsteuer) 1,5% des Kaufpreises
• Lagfart-Gebühr (Grundbucheintragung) 825 SEK (ca. 75 €) pauschal
• Eventuell Kosten für einen Besiktningsman (Bausachverständiger), je nach Aufwand 5.000 bis 20.000 SEK (ca. 450 bis 1.800 €)

Eine Maklerprovision zahlst du als Käufer nicht. Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland (3,5 bis 6,5%) gibt es nicht.

Die wichtigsten laufenden Kosten:

• Grundsteuer (Fastighetsavgift) 0,75% des Einheitswerts, gedeckelt bei rund 10.074 SEK pro Jahr (ca. 900 €)
• Hausversicherung etwa 3.000 bis 8.000 SEK pro Jahr (ca. 270 bis 720 €)
• Strom, Wasser, Müll, Schornsteinfeger
• Bei Eigentumswohnungen kommt eine monatliche Avgift dazu

Insgesamt sind die laufenden Kosten meist niedriger als in Deutschland.

Vereinfacht in fünf Schritten:

1. Du findest ein Haus auf einer Plattform (Hemnet, Booli, Schwedenmakler)
2. Besichtigung, oft als offene Besichtigung mit anderen Interessenten
3. Bieterverfahren mit anderen Interessenten
4. Anzahlung von 10% und Unterschrift des Kaufvertrags
5. Restzahlung und Hausübergabe (Tillträde)

Die Eintragung ins Grundbuch (Lagfart) erledigt der Makler im Hintergrund.

Der angegebene Preis ist der Startpreis (Utgångspris), nicht der Endpreis. Wenn dich ein Haus interessiert, gibst du dem Makler ein Gebot. Andere Interessenten geben ebenfalls Gebote ab, der Makler informiert alle laufend über das aktuelle Höchstgebot. Wer am Ende das beste bietet, bekommt den Zuschlag, allerdings entscheidet immer der Verkäufer, an wen er verkauft. Ein Gebot ist in Schweden rechtlich nicht bindend, kann also bis zur Vertragsunterschrift zurückgezogen werden.

Wichtig: Bei beliebten Objekten kann der Endpreis deutlich über dem Startpreis liegen, oft 10 bis 30%, in Großstadtregionen auch mehr.

Nicht automatisch. In Schweden entscheidet der Verkäufer, an wen er sein Haus verkauft. Auch wenn du das höchste Gebot abgegeben hast, kann sich der Verkäufer für einen anderen Interessenten entscheiden, etwa weil ihm die Käufer sympathischer sind, weil sie schneller zahlen können oder weil sie das Haus weiter bewohnen wollen statt es zu vermieten.

Erst mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag (Köpekontrakt) ist der Verkauf rechtlich bindend. Vorher können beide Seiten zurücktreten.

Ja, unbedingt. Ein unabhängiger Besiktningsman (Bausachverständiger) prüft dein Wunschhaus auf versteckte Mängel, etwa Feuchtigkeit, Schimmel, Schäden am Holz oder Probleme mit der Elektrik. Die Kosten liegen bei 5.000 bis 20.000 SEK (ca. 450 bis 1.800 €), je nach Größe und Aufwand. Bei alten Holzhäusern sind versteckte Mängel keine Seltenheit, das Geld für ein Gutachten ist gut investiert.

Manchmal hat der Verkäufer schon vorab einen Besiktningsbericht erstellen lassen, dann bekommst du den vor der Besichtigung zur Einsicht.

Manchmal, oft aber nicht. Privatkäufe können günstiger sein, weil dem Verkäufer die Maklerprovision erspart bleibt. Es gibt allerdings ein paar Punkte, die du kennen solltest.

In Schweden ist Mäklare ein staatlich zugelassener Beruf mit Ausbildung und Aufsicht durch die Fastighetsmäklarinspektionen. Ein schwedischer Mäklare haftet für die Richtigkeit seiner Angaben und ist gesetzlich verpflichtet, die Interessen beider Seiten zu wahren. In Deutschland reicht für die Maklertätigkeit ein Gewerbeschein, ohne vergleichbare Ausbildung oder Haftung. Wer in Schweden über einen Mäklare kauft, hat einen rechtlich verantwortlichen Vermittler an seiner Seite. Beim Privatkauf entfällt dieser Schutz.

Außerdem gilt in Schweden der Grundsatz "gekauft wie gesehen" (köpt som besett). Als Käufer hast du eine umfassende Untersuchungspflicht. Mängel, die du bei einer angemessenen Besichtigung hättest erkennen können, kannst du später nicht mehr geltend machen. Für versteckte und vorsätzlich verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer zwar bis zu zehn Jahre, der Nachweis ist aber oft schwierig.

Tipp: Schau doch mal nach, was dein Wunschobjekt beim letzten Verkauf gekostet hat. Frühere Verkaufspreise von Immobilien in Schweden sind öffentlich einsehbar, etwa über Hemnet oder Booli.

Wenn du privat kaufst, ist ein Besiktningsman besonders wichtig. Auch eine juristische Prüfung des Kaufvertrags durch einen schwedischen Anwalt ist eine Überlegung wert.

Nein, zwingend brauchst du keinen. In Schweden zahlt der Verkäufer den Mäklare, und die meisten Mäklare sprechen Englisch. Du kannst direkt mit dem Mäklare des Hauses Kontakt aufnehmen.

Es gibt deutschsprachige Anbieter, die zwischen dir und dem schwedischen Mäklare als Vermittler auftreten. Sie übernehmen üblicherweise:

• Übersetzung des Kaufvertrags
• Begleitung zur Besichtigung vor Ort
• Hilfestellung bei der Bankkonto-Eröffnung
• Anmeldung bei Strom, Wasser, Versicherung
• Beratung beim Bieterverfahren

Ob du das brauchst, hängt von deiner Situation ab. Wer kein Englisch oder Schwedisch spricht, gerne Begleitung möchte und Zeit sparen will, kann von einem Vermittler profitieren. Die Kosten variieren stark, von Pauschalpaketen bis zu Erfolgshonoraren von rund 5% des Kaufpreises.

Wer sich zutraut, direkt mit dem Mäklare zu kommunizieren, spart diese Kosten. Die Bürokratie beim Hauskauf in Schweden ist überschaubar: der Mäklare übernimmt den Kaufvertrag und die Grundbucheintragung, einen Notar wie in Deutschland brauchst du nicht.