Grundsätzlich ist der Erwerb einer Immobilie in Schweden ohne Einschränkungen möglich, da sich beide Länder in Europa befinden und entsprechende rechtliche Vereinbarungen besitzen. Dennoch könnt ihr auf Herausforderungen und Probleme stoßen, die euch nicht bekannt waren oder einen Hauskauf erschweren. Exemplarisch dafür steht aktuell vor allem die Finanzierung und der Geldtransfer.
Herausforderung Nr. 1: Untersuchungspflicht (Undersökningsplikt)
In Schweden gilt vor dem Hauskauf eine Besonderheit. So wurde im Gesetz eine Untersuchungspflicht vereinbart. Im Grunde ist dies eine Festschreibung, dass ihr als Käufer verpflichtet seid, das Haus gründlich zu begutachten. Daraus folgt letztendlich, dass der Verkäufer niemals nach dem Verkauf für Mängel haftbar gemacht werden kann, die bei einer gründlichen Untersuchung entdeckt worden wären. Dies betrifft in erster Linie die nicht offensichtlichen Mängel wie verrottete Balken unter den Dielen, Feuchtigkeit im Kriechkeller (krypgrund) oder marode Leitungen.
Viele deutsche Hauskäufer vertrauen in der Regel dem Besichtigungsprotokoll (besiktigningsprotokoll), das oftmals im Auftrag des Verkäufers erstellt wird. Tauchen dennoch Mängel auf, kann der Gutachter nicht haftbar gemacht werden, weil zwischen ihm und euch kein vertragliches Verhältnis existiert.
Die Lösung ist, stets einen eigenen unabhängigen Bausachverständigen (besiktningsman) zu engagieren, der das Haus auf Herz und Nieren prüft. Nur auf diese Weise seid ihr rechtlich auf der sicheren Seite. Was ihr bei einer Besichtigung konkret prüfen solltet, zeigt unsere Checkliste für den Hauskauf in Schweden.
Herausforderung Nr. 2: Das schwedische Bieterverfahren (Budgivning)
Im Gegensatz zu Deutschland werden die meisten Häuser in Schweden im Rahmen eines Bieterverfahrens verkauft. Dies mag zunächst spannend und aufregend sein, kann aber schnell das eigene Budget übersteigen. Der zunächst angegebene Preis ist der Startpreis (utgångspris), der gerade bei gefragten Immobilien schnell in die Höhe schießen kann.
Das Bieterverfahren auf der Maklerseite oder bei Hemnet kann sogar schon vor der Besichtigung eröffnet werden und erhöht den Druck zusätzlich. Das vermeintliche Traumhaus in Schweden kann somit schnell zu einer Falle werden.
Wichtig ist zu wissen, dass die Gebote in Schweden rechtlich unverbindlich sind. Erst mit der Unterschrift ist der Kauf fixiert. Zudem kann sich der Verkäufer auch gegen das höchste Gebot entscheiden und ein alternatives Angebot wählen. Wer sich vorab mit den wichtigsten Begriffen vertraut macht, ist im Bieterverfahren klar im Vorteil: Unsere Vokabelliste mit 87 Wörtern für den Hauskauf in Schweden hilft dabei.
Herausforderung Nr. 3: Finanzierung und das schwedische Bankkonto
Die derzeit größte Herausforderung ist die finanzielle Hürde. In Schweden ist es äußerst schwierig, von den Banken einen Kredit (lånelöfte) zu erhalten, wenn bislang keine schwedische Identitätsnummer (personnummer) und ein dauerhaftes, in Schweden versteuertes Einkommen nachgewiesen werden kann.
Deutsche Banken hingegen weigern sich, eine Immobilie im Ausland zu finanzieren, weil diese nicht als Sicherheit dienen kann. Hier bleibt nur die Option, eine abgezahlte, eigene Immobilie als Sicherheit zu beleihen.
Selbst ein vermeintlicher Barkauf wird schwierig. Einerseits ist es nicht möglich, eine hohe Geldsumme nach Schweden einzuführen. Andererseits weigern sich auch viele schwedische Banken entsprechende Großüberweisungen für den Hauskauf anzunehmen. Der Nachweis, woher das Geld stammt (Source of Funds), muss lückenlos und extrem bürokratisch erbracht werden. Ein weiterer Aspekt, der bei der Finanzplanung oft unterschätzt wird: der Taxierungswert und seine Bedeutung beim Hauskauf in Schweden.
Mittlerweile finden Makler passende Lösungen, indem sie als Mittler agieren und den Geldtransfer realisieren.
Herausforderung Nr. 4: Autark als Falle
Ein Haus am See oder in Alleinlage klingt vielversprechend und wunderbar idyllisch. Allerdings sind damit besondere Herausforderungen verbunden. Für das Abwasser muss eine entsprechende Anlage wie das Drei-Kammer-System vorhanden sein. Dies wird auch streng geprüft.
Der eigene Brunnen verspricht eine gewisse Unabhängigkeit und geringe Kosten ohne das Wasser der Kommune. Allerdings sind viele alte Brunnen nicht für einen hohen Wasserverbrauch ausgelegt und versiegen schnell. Neue Bohrungen für einen Tiefbrunnen können schnell ins Geld gehen. Zudem muss stetig die Wasserqualität überprüft werden.
Außerdem darf ein Kamin in Schweden nur betrieben werden, wenn er regelmäßig vom Schornsteinfeger eine Dichtigkeitsprüfung erhält.
Tipps für den Hauskauf mit allen Herausforderungen
- Klärt unbedingt zuerst die Finanzierung (in Deutschland) beziehungsweise den Geldtransfer, bevor ihr euch auf die konkrete Häusersuche macht.
- Agiert im Bieterverfahren schnell und flexibel, aber setzt euch vorher ein hartes, unverrückbares Limit.
- Beauftragt vor der Unterschrift zwingend einen eigenen Sachverständigen und lasst Wasser, Abwasser und den Kamin separat von Experten durchleuchten.
- Wer tiefer ins Thema einsteigen möchte: Unsere Lesetipps zum Hauskauf in Schweden geben einen guten Überblick über empfehlenswerte Bücher.
